Daňové aspekty patří mezi důležité faktory, které je třeba zvážit při koupi nemovitosti. Správné pochopení daňových povinností může výrazně ovlivnit celkové náklady spojené s pořízením, vlastnictvím i případným prodejem nemovitosti. V tomto článku vám přinášíme přehled hlavních daňových aspektů, které se týkají nemovitostí v České republice.
Daňové povinnosti při pořízení nemovitosti
Při koupi nemovitosti je třeba počítat s několika daňovými povinnostmi:
Daň z nabytí nemovitých věcí - zrušena
Tato daň byla v České republice zrušena v září 2020. Dříve činila 4 % z kupní ceny nebo stanovené hodnoty nemovitosti a platil ji kupující. Zrušení této daně znamená významnou úsporu při pořízení nemovitosti.
Daň z přidané hodnoty (DPH)
DPH se týká především nových staveb nebo významně rekonstruovaných nemovitostí:
- Sazba 15 % - U bytové výstavby (byty a rodinné domy do 350 m² podlahové plochy)
- Sazba 21 % - U komerčních nemovitostí a nadstandardních bytů či domů
- Osvobození od DPH - Prodej stavby po uplynutí 5 let od kolaudace nebo prvního užívání
Je důležité vědět, zda je kupní cena uvedena včetně DPH nebo bez DPH, protože to může znamenat významný rozdíl v celkové ceně.
Daňové povinnosti spojené s vlastnictvím nemovitosti
Po pořízení nemovitosti se vlastník musí vypořádat s pravidelnými daňovými povinnostmi:
Daň z nemovitých věcí
Tuto daň platí vlastník nemovitosti ročně. Skládá se ze dvou částí:
- Daň z pozemků - Závisí na druhu pozemku, jeho výměře a umístění
- Daň ze staveb a jednotek - Závisí na typu stavby, výměře, počtu podlaží a místním koeficientu
Místní koeficient určuje obec a může se pohybovat v rozmezí 1-5, což výrazně ovlivňuje výslednou výši daně. Například Praha má v některých částech koeficient 5, zatímco menší obce často používají nižší koeficienty.
Postup a termíny
- Daňové přiznání se podává do 31. ledna roku následujícího po nabytí nemovitosti
- Daň je splatná do 31. května běžného zdaňovacího období (u vyšších částek ve dvou splátkách)
- Pokud se nemění okolnosti, daňové přiznání se nepodává každý rok - finanční úřad posílá složenky automaticky
Daň z příjmů při pronájmu nemovitosti
Pokud nemovitost pronajímáte, příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmů:
- Fyzické osoby zdaňují příjmy z pronájmu sazbou 15 %
- Náklady lze uplatnit buď skutečné, nebo paušálem 30 % (max. 600 000 Kč)
- U právnických osob podléhají příjmy z pronájmu běžné sazbě daně z příjmů (19 %)
Pronájem nemovitostí je obecně osvobozen od DPH, lze se však k němu dobrovolně registrovat, což může být výhodné při pronájmu plátcům DPH.
Daňové aspekty při prodeji nemovitosti
Při prodeji nemovitosti může vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmů z případného zisku:
Osvobození od daně z příjmů
Zákon o daních z příjmů stanovuje několik případů, kdy je prodej nemovitosti od daně osvobozen:
- Časový test - Prodej po uplynutí minimální doby vlastnictví (10 let od nabytí, od 2021 platí nově 10 let místo původních 5 let)
- Bydliště prodávajícího - Prodej nemovitosti, ve které měl prodávající bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem
- Použití prostředků na bydlení - I při nesplnění předchozích podmínek lze uplatnit osvobození, pokud jsou prostředky použity na obstarání vlastní bytové potřeby (je nutné splnit další podmínky a oznámit tento záměr správci daně)
Výpočet daně při neosvobozených prodejích
Pokud prodej nemovitosti nesplňuje podmínky pro osvobození, je třeba zaplatit daň z příjmů:
- Základ daně = Prodejní cena - Nabývací cena - Související výdaje
- Mezi související výdaje patří náklady na rekonstrukci, realitní zprostředkování, právní služby, znalecké posudky apod.
- Sazba daně činí 15 % pro fyzické osoby, 19 % pro právnické osoby
Solidární zvýšení daně a daň z příjmů ze samostatné činnosti
Od roku 2021 byla solidární daň nahrazena progresivní sazbou daně z příjmů fyzických osob:
- Základní sazba 15 % se aplikuje na část základu daně do 48násobku průměrné mzdy
- Zvýšená sazba 23 % se aplikuje na část základu daně přesahující tuto hranici
Pokud prodáváte nemovitost v rámci podnikatelské činnosti (např. developer nebo realitní makléř), příjem podléhá dani z příjmů ze samostatné činnosti a také odvodům na sociální a zdravotní pojištění.
Odpočty a úlevy související s nemovitostmi
Daňový systém nabízí několik možností, jak snížit daňovou zátěž související s nemovitostmi:
Odpočet úroků z úvěrů na bydlení
Úroky zaplacené z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření použitého na financování bytových potřeb lze odečíst od základu daně z příjmů:
- Maximální odpočet činí 150 000 Kč ročně na domácnost (od roku 2021, dříve 300 000 Kč)
- Úvěr musí být použit na pořízení bytové potřeby (koupě, výstavba, rekonstrukce)
- Nemovitost musí sloužit k trvalému bydlení poplatníka nebo jeho rodiny
Osvobození od daně z nemovitých věcí
Některé nemovitosti mohou být od daně z nemovitých věcí osvobozeny:
- Novostavby rodinných domů (na omezenou dobu)
- Stavby s provedenými opatřeními na úsporu energie (zateplení)
- Nemovitosti zasažené živelní pohromou (dočasně)
Podmínky osvobození se mohou měnit, proto je vhodné konzultovat aktuální stav s daňovým poradcem nebo příslušným finančním úřadem.
Praktické tipy pro daňovou optimalizaci
Správná daňová strategie může významně snížit celkovou daňovou zátěž spojenou s nemovitostmi:
Při koupi nemovitosti
- Ověřte režim DPH - U nových staveb zkontrolujte, zda je cena s DPH nebo bez DPH
- Správně alokujte kupní cenu - Rozdělte kupní cenu mezi stavbu a pozemek (pozemky nepodléhají odpisům)
- Zajistěte dokumentaci o ceně - Pro budoucí prodej je důležité mít dokumentaci o nabývací ceně a dalších výdajích
Při vlastnictví a pronájmu
- Odpisujte nemovitost - Při pronájmu nebo podnikatelském využití můžete nemovitost odpisovat
- Evidujte výdaje na rekonstrukce - Tyto výdaje mohou snížit základ daně při pronájmu nebo budoucím prodeji
- Zvažte registraci k DPH - Při pronájmu plátcům DPH může být dobrovolná registrace výhodná
Při prodeji nemovitosti
- Využijte časový test - Pokud je to možné, načasujte prodej až po uplynutí časového testu pro osvobození
- Doložte všechny uznatelné výdaje - Kromě kupní ceny můžete odečíst i náklady na rekonstrukce, právní služby atd.
- Zvažte využití výjimky pro reinvestici - Při použití prostředků na další bytovou potřebu lze uplatnit osvobození i při nesplnění časového testu
Změny v daňových předpisech od roku 2021
V posledních letech došlo k několika významným změnám v daňových předpisech souvisejících s nemovitostmi:
Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí
Od září 2020 byla zcela zrušena daň z nabytí nemovitých věcí (4 % z kupní ceny), což znamená významnou úsporu při koupi nemovitosti.
Prodloužení časového testu
Od roku 2021 byl prodloužen časový test pro osvobození příjmů z prodeje nemovitostí z 5 na 10 let. Tato změna se týká nemovitostí pořízených po 1. lednu 2021.
Snížení maximálního odpočtu úroků
Maximální částka odpočtu úroků z úvěrů na bydlení byla snížena z 300 000 Kč na 150 000 Kč ročně na domácnost.
Změny v odpisování nemovitostí
Došlo k úpravám v oblasti odpisování, které mohou mít vliv na daňovou optimalizaci u pronajímaných nebo podnikatelsky využívaných nemovitostí.
Daňové aspekty u specifických typů nemovitostí
Různé typy nemovitostí mohou mít specifické daňové aspekty:
Bytové jednotky
- Daň z nemovitých věcí se vypočítává podle podlahové plochy a koeficientů
- Při prodeji se posuzuje jednotka samostatně, bez ohledu na vlastnictví jiných jednotek v témže domě
Komerční nemovitosti
- Vyšší sazby daně z nemovitých věcí
- Možnost odpisování při podnikatelském využití
- Povinnost DPH u většiny transakcí s komerčními nemovitostmi
Pozemky
- Daň z nemovitých věcí se liší podle druhu pozemku (stavební, zemědělský, lesní)
- Pozemky nelze daňově odpisovat
- Při prodeji se uplatňují stejná pravidla časového testu jako u staveb
Závěr
Daňové aspekty nemovitostí představují komplexní oblast, která se navíc pravidelně mění s legislativními úpravami. Správné porozumění daňovým povinnostem a využití legálních možností daňové optimalizace může přinést významné úspory.
Pro maximalizaci daňových výhod a minimalizaci rizik doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem nebo účetním specializovaným na nemovitosti, a to ideálně již před samotnou koupí nemovitosti. Včasné plánování a znalost daňových předpisů vám pomohou vyhnout se nepříjemným překvapením a dodatečným nákladům.
Je také důležité sledovat aktuální změny v daňových zákonech, protože tato oblast se poměrně často mění a úpravy mohou významně ovlivnit ekonomiku vašeho nemovitostního projektu.